Prehľad capitalmarkets v regióne EMEA za 4. štvrťrok 2023

Napriek tomu, že objem investícií v roku 2023 bol za posledné desaťročie najnižší, objavujú sa pozitívne signályktoré naznačujú nárast aktivity v roku 2024.

Zhrnutie roku 2023 a predpovede na rok 2024:

• V roku 2023 bol zaznamenaný najvyšší pokles objemu investícií do nehnuteľností na hlavných európskych trhoch za posledné desaťročie, pričom objemy sa celkovo znížili približne o 50 %  v súvislosti s úpravou hodnôt nehnuteľností, a neistota na trhu znížila tok transakcií.
• Napriek tomu sa vyskytlo zopár svetlých bodov. So začiatkom roka 2024 prichádza na trh viac príležitostí a realistické cenové úrovne.
• Španielsko a Portugalsko profitovali z prílevu privátnych domácich a latinskoamerických investorov, čo podporilo aktivitu v roku 2023.
• Dopyt po prémiových aktívach v Londýne zostal silný, pričom najaktívnejší bol opäť súkromný kapitál. A to aj napriek tomu, že objem transakcií v Spojenom kráľovstve prvýkrát od globálnej finančnej krízy neprekročil hranicu 40 miliárd GBP.
• Očakávame, že súkromný kapitál a tzv. familyoffices[i] budú v popredí nákupnej aktivity, čo sa odráža v postoji investorov k riziku. V budúcom roku bude najvýznamnejší kapitál pre projekty s pridanou hodnotou, oportunistický kapitál a kapitál zameraný na development. Tento prístup je v mnohých ohľadoch v súlade sozameraním sa investorovna stratégie projektov transformácií nehnuteľností „brown to green“ a na rozvíjanie “develop-to-core“ stratégiízapracúvajúcich požiadavky ESG a energetickej efektívnosti do aktív.
• Záujem investorov o alternatívne/špecializované a proticyklické aktíva sa zvyšuje, a to najmä o študentské ubytovanie, dátové centrá a aktíva v oblasti prírodných vied.
• Zatiaľ čo v 1. štvrťroku zostane situácia podľa všetkého utlmená, v druhej polovici roka 2024 pravdepodobne dôjde k oživeniu obchodov, keďže sa ceny stabilizujú a pravdepodobne dôjde k zníženiu úrokových sadzieb.

BRATISLAVA, 12. februára 2024 –  Výsledky z utlmeného štvrtého štvrťroka potvrdili, že európske investície do komerčných nehnuteľností sa v roku 2023 spomalili na najnižšiu úroveň za posledných desať rokov. Podľa najnovšieho prehľadu pre Európu, Blízky východ a Afriku (EMEA), ktorý vypracovala spoločnosť Colliers, by sa však so stabilizáciou finančných podmienok a postupným prispôsobovaním cien mali známky zvýšenej aktivity premietnuť do vyšších objemov investícií v druhej polovici roka 2024.

Výkonnosť trhu v roku 2023 bola v jednotlivých krajinách rozdielna

Spojené kráľovstvo a Nemecko patrili k trhom, ktorých ročné objemy transakcií dosiahli také minimum, aké na týchto trhoch nebolo od krízy v eurozóne. Vyššie úrokové sadzby zaťažili investície a prispeli k nesúladu medzi cenovými očakávaniami kupujúcich a predávajúcich. „Trophyassets“[ii]v centrálnych lokalitách, ako je londýnsky West End, však naďalej priťahovali záujem. Španielsko zaznamenalo vo 4. štvrťroku 2023 silný prílev investícií do hotelového sektora.

Zvyšuje sa chuť hľadať alternatívy

Experti zo spoločnosti Colliers poznamenávajú, že investori vo všeobecnosti pozmenili svoje stratégie,  ako odpoveď na nové požiadavky trhu, pričom ich záujem sa ďalej orientuje na alternatívne a proticyklické aktíva, ako sú študentské bývanie, dátové centrá a aktíva v oblasti prírodných vied. Oblasť študentského bývania sa stala predmetom osobitného záujmu na trhoch, ako je Spojené kráľovstvo a Taliansko.

„Každá krajina v Európe má pravdepodobne nedostatočnú ponuku v sektore študentského bývania,“ hovorí Luke Dawson, vedúci oddelenia kapitálových trhov Colliers pre globálny trh a región EMEA. „K jeho príťažlivosti prispieva aj to, že rast nájomného je oveľa dynamickejší vďaka všeobecne krátkym nájomným zmluvám a proticyklickým vlastnostiam tohto sektoru, vzhľadom na to, že aj v ťažkých časoch zostáva vzdelávanie prioritou.“

Očakáva sa oživenie, ale až v neskoršom období roka

Niektoré dlho odkladané transakcie sa uzavrú v najbližších štvrťrokoch, v súvislosti očakávaniamitýkajúcimi sa poklesu úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024. Tlak na korporátnebilancie spôsobený tvrdšími finančnými podmienkami môže tiež podporiť transakčnú aktivitu, ako to bolo vidieť pri predaji, ktorý spustila rakúska spoločnosť Signa Holding bojujúca s problémami.

„Napriek tomu, že získavanie finančných prostriedkov je stále zložité, stále je tu značné množstvo čakajúceho kapitálu, ktorý je k dispozícii pre nehnuteľnosti,“ hovorí DamianHarrington, vedúci Colliersresearchpre globálne kapitálové trhy a trhy EMEA. „Zdroje kapitálu sa naďalej diverzifikujú, pričom čoraz aktívnejšie sú privátne zdroje. Všetci čakajú na vhodnú príležitosť na umiestnenie kapitálu.Predovšetkýmna jasný signál, že úrokové sadzby sa v druhej polovici roka znížia. Kótovaný sektor je naďalej oceňovaný s určitými veľkými zľavami voči čistej hodnote aktív. Aktivita v sektore počas prvého štvrťroka by mala podporiť dynamiku na širšom trhu.“

Švédsky sektor kótovaný na burze sa zotavuje

Hoci celkový objem investícií vo Švédsku v 4. štvrťroku klesol medziročne o takmer 60 % na 2 miliardy eur, v sektore priemyslu a logistiky sa uzavrelo niekoľko transakcií. Patrila k nim akvizícia portfólia piatich aktív spoločnosťou Cadillac Fairview za približne 141 mil. eur. Sektor kótovaných spoločností  v krajine zaznamenal koncom roka výrazné oživenie a rok skončil v čiernych číslach. Očakáva sa, že v nasledujúcich mesiacoch bude zdrojom predajnej aktivity.

ESG štandardy vyvolávajú v Nemecku pochybnosti

Nemecko zaznamenalo v roku 2023 objem transakcií vo výške 24,1 mld. eur, čo je najnižšia ročná hodnota od roku 2012. Podľa expertov Colliers sú jedným z faktorov, ktoré brzdia trh, obavy investorov z výkonnosti niektorých aktív v oblasti ESG vzhľadom na potenciálne vysoké výdavky potrebné na ich zosúladenie s rýchlo sa vyvíjajúcimi predpismi a očakávaniami nájomcov. Na druhej strane, niektoré starnúce aktíva sa zameriavajú na stratégie premeny „brown to green“. To je odrazom aktivít v celej Európe, pričom prieskum spoločnosti Colliers s názvom Globálnyinvestičnývýhľad ukázal, že takmer dve tretiny investorov sa snažia investovať kapitál do investícií s pridanou hodnotou zameraných na ESG. Iba jedna tretina investorov sa zameriava na corenákupné stratégie ESG a 50 % z nich je nepriamych.

„V prípade ESG sa investori zameriavajú buď na budovy s vysokým hodnotením EPC[iii], ktoré sú stále zriedkavé, alebo na budovy s oveľa nižším hodnotením, kde je možné vykonať významnú rekonštrukciu a zvýšiť jej hodnotu,“ hovorí Luke Dawson. „Aktíva, ktoré sa nachádzajú niekde medzi týmito extrémami, majú problém nájsť kupcov.“

Študentské bývanie je v Taliansku svetlým bodom

Z hľadiska záujmu a aktivity investorov bolo Taliansko v 4. štvrťroku svetlým bodom v Európe. Hlavnou aktivitou tu bolo študentské bývanie. Európa trpí celkovým nedostatkom študentského bývania, ale Taliansko čelí jednému z najvýraznejších nesúladov medzi ponukou a dopytom.To pravdepodobne podporí ďalšie investície v mestách a univerzitných mestečkách.

Nová vláda a pretrvávajúca neistota v Holandsku

Víťazstvo pravicovej strany PVV v novembrových voľbách len málo prispelo k rozptýleniu neistoty v holandskom sektore komerčných nehnuteľností. Pôvodne naplánované nariadenia na rok 2024 zamerané na sektor rezidenčných nehnuteľností strednej triedy, pravdepodobneskomplikujú koaličné rokovania. Nejasné vyhliadky prispeli k spomaleniu transakčnej aktivity v 4. štvrťroku 2023, ktorá na úrovni 1,3 mld. eur klesla oproti 3. štvrťroku o 24 %.

Španielsko a Portugalsko profitujú zo silného prílevu súkromného kapitálu

Španielsko sa vo 4. štvrťroku vymykalo celoeurópskemu trendu, keď objem investícií vo výške takmer 4 mld. eur prekonal očakávania o viac ako 30 % v porovnaní s rovnakým štvrťrokom 2022. Výsledok bol spôsobený silnou výkonnosťou hotelového sektora, ako aj prílevom kapitálu z privátnych domácich a latinskoamerických zdrojov, pričom tento trend sa prejavil aj v Portugalsku.

Londýnsky West-end sa vymyká trendu Spojeného kráľovstva

Prvýkrát od globálnej finančnej krízy sa ročnému objemu transakcií v Spojenom kráľovstve nepodarilo v roku 2023 prekročiť hranicu 40 miliárd GBP. Zdá sa, že mnohí investori čakajú na náznaky, že úrokové sadzby a sadzby dlhopisov dosiahli svoj vrchol, hoci apetít investorov v najlepších londýnskych lokalitách zostáva zdravý. Spoločnosť Colliers očakáva silnejší rok 2024, keď objemy vzrastú na približne 50 miliárd eur, keďže potreby refinancovania v kombinácii s vyššími nákladmi na dlh prinášajú na trh viacero sľubných aktív.

Slovensko čaká zvýšená aktivita

Pokles objemu transakcií na Slovensku dosiahol medziročne 30%. Tu však treba podotknúť, že objem investícií v roku 2022 bol silne ovplyvnený transakciou Alto, ktorá bola výsledkom odčlenenia aktív jedného z partnerov skupiny Penta do novej spoločnosti, v rámci vyrovnania medzi partnermi. Celkový objem ku koncu roka dosiahol 668 mil. eur. Yieldyinvestícií v 4. štvrťroku 2023 zostali stabilné na úrovni predchádzajúceho štvrťroka.

V nasledujúcom roku sa predpokladá, že cena aktív na investičnom trhu sa bude naďalej  hýbať smerom k realistickejšej rovnováhe.Ignacio Gomez, DirectorCapital Markets Colliersna Slovensku očakáva, že vyrovnávanie cien bude viesť k vyššej trhovej aktivite.Kupujúci budú pod tlakom investovať kapitál a predajcovia budú čeliť refinancovaniam a splácaniu úverov.Preferované na Slovensku zostanú priemyselné a logistické aktíva pre domácich ako aj medzinárodných investorov s ešte väčšou špecializáciou, napríklad doaktív ako sú dátové centrá, cold/darkstorage a pod.

[i] Spoločnosti zaoberajúce sa kompletnou správou majetku a aktív rodiny s veľmi vysokým majetkom s cieľom zvýšiť ich bohatstvo a odovzdať ho ďalšej generácii.

[ii] Termín používaný v realitnom priemysle na označenie nehnuteľnosti, ktorá je výnimočne vzácna a investori po nej majú veľký dopyt. Tieto aktíva sú zvyčajne ikonické budovy v najlepších lokalitách.

[iii] Certifikát energetickej hospodárnosti